Дедалі частіше альтернативою купівлі житла в столиці стають квартири в передмісті. Сегмент багатоквартирних будинків в передмісті став реальним конкурентом київським новобудовам.
У США і країнах ЄС проблеми з екологією і техногенне навантаження в мегаполісах вже давно спонукали населення виїжджати за межі міст і облаштовувати своє житло в передмісті. Схожа ситуація спостерігається і в Україні. Дедалі більше жителі Києва та інших великих міст воліють змінити місце проживання і переїхати зі столиці в передмістя.
Ця тенденція підвищення інтересу жителів великих міст, особливо молоді, до заміської нерухомості, не пройшла повз увагу забудовників. Незважаючи на те, що за привабливістю київський ринок нерухомості не має собі рівних в країні, інтерес до купівлі квартир в передмісті столиці зараз не поступається столичному.
За інформацією Держстату, за шість місяців 2016 року введено в експлуатацію 295 тис. кв. метрів житла в Києві і 640 тис. кв. метрів в Київській області, з них 340 тис. кв. метрів – житло в багатоквартирних будинках і 300 тис. кв. метрів – котеджні містечка та приватні будинки. Таким чином, область вже випереджає столицю за обсягом будівництва житла в багатоквартирних будинках. Попит на квартири в передмісті також значно більший, ніж в Києві. Різкий сплеск заміського будівництва багатоквартирних будинків експерти пояснюють більш простою і набагато більш дешевою процедурою узгодження будівельного проекту.
Найбільше житла в Київській області будують в Києво-Святошинському районі, на який цього року припадає близько 60% від зданої в області житлової нерухомості. Район приваблює забудовників гарною транспортною розв’язкою (Окружна дорога, Житомирська, Одеська і Гостомельська траси), зручним розташуванням по відношенню до Києва, розвиненою торгово-розважальною інфраструктурою, найбільшою кількістю населених пунктів, що активно забудовуються, в порівнянні з іншими районами Київської області.
З великим відривом від лідера йдуть Броварський і Бориспільський райони – у них відповідно 10% і 9% житлового будівництва. Частка Васильківського, Вишгородського та Обухівського районів невелика і становить 3 – 4% від загального обсягу житла, що зводиться.
Підвищений попит на купівлю житла в області та більш високі ціни на нерухомість в Києві впливають на зниження попиту на столичному ринку нерухомості. За оцінками ріелторів, попит на київські квартири в новобудовах помітно впав у порівнянні з літом, знизившись на 30 – 40%.
Знизилися покупки квартир на етапі початку будівництва. На етапі здачі будинку в експлуатацію непроданими залишаються до 40% квартир. Для збільшення продажів забудовникам доводиться знижувати ціни в боротьбі за покупця, що позначається на якості будівництва. Відзначимо, що довіру до столичних забудовників було підірвано скандалом з компаніями бізнесмена Анатолія Войцеховського, в результаті його банкрутства без квартир можуть залишитися інвестори на 40 столичних будівельних об’єктах.
Раніше одним із драйверів інтересу до купівлі київських квартир було активне зростання долара, зі стабілізацією якого знизилася кількість бажаючих купувати нерухомість для збереження своїх заощаджень.
Приймаючи рішення про купівлю нової квартири, покупці порівнюють переваги житла в Києві і передмісті. Житло в передмісті можна розділити на приватні будинки в котеджних містечках за межами населених пунктів і квартири в багатоповерхових будинках в містах-супутниках.
Котеджі мають більш високу вартість, і привертають покупців з рівнем доходів вище середнього. Для покупців з більш низькими доходами найкращою буде купівля квартири в одному з приміських населених пунктів. Саме нижча вартість заміської нерухомості в порівнянні зі столичними новобудовами є однією з головних причин підвищеного інтересу покупців до придбання житла за межами столиці. Підвищеним попитом користуються квартири економ-класу без ремонту, тому дешеве житло в передмісті, в період обмежених фінансових ресурсів у покупців, поступово виграє конкурентну боротьбу з більш дорогою київською нерухомістю.
Також до істотних причин для переїзду за місто, як правило, називають кращу екологічну обстановку, близькість до природи, більш розмірений темп життя. Покупці хочуть жити за містом і користуватися всіма перевагами такого становища, але при цьому працювати в Києві і бути з ним тісно пов’язаними.
Недоліки життя в передмісті, як правило, у всіх населених пунктах схожі: слабка інфраструктура, погані дороги і транспортне сполучення з Києвом, зношеність комунікацій, мало освітніх установ і місць для відпочинку, погане освітлення вулиць.
За рік гривнева вартість квартир в передмісті майже не змінилася і становить 11500 грн за кв. метр. Однак завдяки зниженню курсу гривні, за рік середня вартість житла в доларах знизилася з 530 до 440 доларів за квадратний метр, або на 17%.
На первинному ринку Київської області вартість житла, перш за все, залежить від його віддаленості від Києва. Особливості будівельного проекту, наявність лісу або водойм, мають незначний вплив на ціну квартир.
Вартість житлової нерухомості в передмісті відрізняється в залежності від віддаленості:
безпосередня близькість до Києва (Вишневе, Софіївська Борщагівка, Петропавлівська Борщагівка, Коцюбинське) – від 480 доларів за кв. метр.
знаходиться на 5 – 10 км. від Києва (Бровари, Ірпінь, Буча) від 440 до 470 доларів за кв. метр.
знаходиться на 10 – 20 км. від Києва (Обухів, Білогородка) – від 340 до 450 доларів за кв. метр.
За останній рік найбільше знизилася доларова вартість квартир у Ворзелі – на 26%, Бучі – на 24%, Гостомелі – на 21%. Менше за інші ціни знижувалися в Гатному – на 9%, Петровському та Обухові – на 11%.
За оцінками ріелторів, в першому півріччі 2016 року первинний ринок житлової нерухомості Київської області продемонстрував зростання 120% в порівнянні з минулим роком, в той час як в Києві пропозиція нового житла впала на 40%, сильно знизилися ціни на об’єкти бізнес-класу.
У сегменті заміської нерухомості на етапі узгодження та будівництва накопичилося багато незавершених об’єктів. У другому півріччі очікується здача великої кількості нових квартир, що в ситуації невисокої платоспроможності населення призведе до загострення боротьби за покупця.
Зниження курсу гривні також буде і далі підштовхувати до зниження доларової вартості нерухомості. У такій ситуації перевагу матимуть квартири економ-класу в передмісті столиці, що за рахунок більш низьких цін виграють покупця у більш дорогої столичної нерухомості.
…